Garanția plătită la începutul chiriei rămâne proprietatea chiriașului până când apare un motiv contractual pentru folosirea ei. Proprietarul o poate reține pentru chirii neplătite, facturi restante sau pagube produse din vina chiriașului, dar nu pentru uzura normală a locuinței. La încetarea contractului, garanția trebuie restituită după predarea apartamentului și verificarea obligațiilor rămase.
Legea nu stabilește un termen unic de restituire aplicabil tuturor contractelor private de închiriere. Contează clauza din contract și momentul în care pot fi calculate toate datoriile. Pentru a evita un conflict, predarea trebuie făcută printr-un proces-verbal, cu fotografii, indexurile contoarelor și inventarul bunurilor. Dacă proprietarul refuză plata fără justificare, chiriașul poate cere restituirea în scris și, în ultimă instanță, prin instanță.
Ce este garanția și cât poate solicita proprietarul
Garanția este o sumă destinată acoperirii obligațiilor pe care chiriașul nu le îndeplinește. Ea nu reprezintă chirie încasată în avans și nici o penalizare automată pentru plecarea din locuință.
În contractele private, valoarea garanției se stabilește prin negociere. Cel mai des, proprietarii cer echivalentul unei luni de chirie. Pentru apartamente mobilate complet, locuințe cu bunuri valoroase sau contracte încheiate cu firme poate fi cerută o sumă mai mare.
Contractul trebuie să precizeze:
- valoarea exactă a garanției;
- data și modalitatea de plată;
- obligațiile care pot fi acoperite;
- termenul de restituire;
- procedura de constatare a pagubelor;
- modul de regularizare a utilităților;
- contul în care va fi restituită suma.
Plata trebuie să poată fi dovedită. Dacă virezi banii în cont, trece la explicația plății garanție conform contractului de închiriere și adresa locuinței. Pentru plata în numerar, cere o chitanță sau o confirmare semnată de proprietar.
Garanția nu înlocuiește automat chiria din ultima lună. Chiriașul poate proceda astfel numai dacă proprietarul își dă acordul sau dacă această posibilitate este prevăzută în contract. În caz contrar, neplata ultimei chirii poate produce penalități și poate fi tratată ca o încălcare contractuală.
Dacă închiriezi împreună cu alte persoane, contractul trebuie să arate cine a plătit garanția și cui se restituie. Proprietarul nu este obligat să împartă suma între colegii de apartament dacă documentele indică un singur plătitor.
Când poți cere restituirea garanției
Poți solicita garanția după încetarea contractului, predarea locuinței și returnarea tuturor cheilor. Apartamentul trebuie predat în starea în care a fost primit, ținând cont de uzura normală produsă prin folosirea obișnuită.
Momentul încetării poate fi:
- expirarea perioadei prevăzute în contract;
- acordul scris al proprietarului și chiriașului;
- denunțarea contractului cu respectarea preavizului;
- rezilierea determinată de neîndeplinirea obligațiilor;
- o altă situație stabilită în contract sau de lege.
Anunță plecarea în scris, chiar dacă ai discutat deja verbal cu proprietarul. Respectă termenul de preaviz și propune o dată pentru verificarea apartamentului. Păstrează mesajele și confirmarea primirii notificării.
La predare trebuie întocmit un proces-verbal. Documentul va include starea pereților, pardoselilor, mobilierului, electrocasnicelor și instalațiilor. Notează indexurile pentru energie, gaze și apă, numărul cheilor predate și eventualele defecțiuni.
Fotografiază fiecare cameră, obiectele importante și contoarele. Imaginile sunt mai utile dacă au data păstrată și pot fi comparate cu fotografiile făcute la începutul închirierii.
Dacă unele facturi nu au fost încă emise, poți conveni restituirea unei părți din garanție și păstrarea temporară a unei sume rezonabile. După apariția facturilor, proprietarul trebuie să prezinte calculul și să restituie diferența. Reținerea întregii garanții pentru o factură estimată de valoare mică este dificil de justificat.
Ce poate reține proprietarul din garanție
Proprietarul poate folosi garanția pentru datorii reale, ajunse la scadență și susținute prin documente. Simpla afirmație că apartamentul nu mai arată ca la început nu este suficientă.
Pot fi justificate deduceri pentru:
- chirii neachitate;
- utilități și întreținere restante;
- penalități prevăzute legal în contract;
- bunuri lipsă din inventar;
- mobilier sau electrocasnice deteriorate din culpa chiriașului;
- geamuri, uși ori instalații stricate prin utilizare necorespunzătoare;
- curățenie specială, dacă locuința este predată într-o stare neobișnuit de murdară;
- costurile produse prin nerespectarea preavizului, dacă rezultă din contract.
Valoarea reținută trebuie să corespundă prejudiciului real. Proprietarul nu poate cere înlocuirea cu un produs nou a unui obiect vechi și complet uzat fără să țină cont de starea și vechimea lui. Reparația sau despăgubirea trebuie să readucă bunul la situația anterioară, nu să finanțeze o modernizare.
Garanția nu ar trebui reținută pentru uzura normală. În această categorie pot intra decolorarea obișnuită a pereților, urmele minore de folosire a pardoselii, uzura mecanismelor vechi sau defectarea unui aparat din cauza vechimii.
Nici reparațiile care îi revin proprietarului nu trebuie transferate chiriașului. Problemele structurale, infiltrațiile, instalațiile îmbătrânite și defectele care nu au fost provocate de locatar rămân, în mod obișnuit, în sarcina proprietarului.
Dacă proprietarul invocă pagube, cere:
- fotografii comparative;
- lista fiecărei deteriorări;
- factura, devizul sau estimarea reparației;
- explicația legăturii dintre pagubă și fapta chiriașului;
- calculul complet al sumei reținute.
Proprietarul poate solicita o despăgubire mai mare decât garanția dacă prejudiciul dovedit depășește suma depusă. Garanția nu limitează automat răspunderea chiriașului.
În cât timp trebuie restituiți banii
Primul document care trebuie verificat este contractul. Unele contracte prevăd restituirea în ziua predării, iar altele stabilesc un termen de 15 sau 30 de zile pentru regularizarea facturilor.
Dacă nu există un termen, garanția trebuie restituită într-un interval rezonabil după predare și stabilirea datoriilor. Proprietarul nu poate amâna plata fără limită doar pentru că unele facturi vor fi emise mai târziu. Părțile pot estima consumul sau pot păstra numai suma necesară regularizării.
Este recomandat ca procesul-verbal să menționeze una dintre următoarele soluții:
- garanția se restituie integral la predare;
- se restituie o parte, iar diferența rămâne pentru utilități;
- se reține o sumă determinată pentru pagubele acceptate;
- există un dezacord, iar poziția fiecărei părți este consemnată.
Nu semna un document prin care confirmi că nu mai ai nicio pretenție dacă garanția nu a fost restituită și nu ești de acord cu reținerile.
Cum recuperezi garanția dacă proprietarul refuză
Începe printr-o solicitare scrisă, trimisă prin e-mail, mesaj sau scrisoare recomandată. Indică suma, data predării și contul bancar. Cere plata într-un termen precis, de exemplu cinci zile lucrătoare.
Dacă proprietarul susține că există datorii, solicită un calcul detaliat și documente. Poți accepta partea justificată și cere imediat restul garanției.
Dacă nu primești răspuns, trimite o notificare formală de punere în întârziere. Include contractul, dovada plății, procesul-verbal, fotografiile și corespondența. Notificarea poate fi transmisă personal cu semnătură de primire, prin scrisoare recomandată sau prin avocat.
Pentru o sumă redusă poate fi folosită procedura cererilor cu valoare redusă, dacă sunt îndeplinite condițiile legale. Cererea se depune la instanța competentă și trebuie susținută prin dovezi. Înaintea procesului, părțile pot încerca și o negociere scrisă sau medierea.
Nu lăsa situația nerezolvată timp îndelungat. Drepturile bănești contractuale sunt supuse termenelor de prescripție, iar trecerea timpului face probele mai greu de administrat.
Recuperarea garanției este mult mai simplă atunci când contractul, inventarul și procesul-verbal sunt bine întocmite. Predarea documentată, calculul utilităților și comunicarea în scris reduc disputele. Proprietarul poate păstra doar sumele justificate, iar chiriașul are dreptul să primească diferența după îndeplinirea obligațiilor sale.
